Рынок коммерческой недвижимости в эпоху коронавирусной пандемии. Офисы

Пандемия коронавирусной инфекции и вызванные ею ограничения сильно ударили по экономике России, как и большинства развитых стран мира. В числе пострадавших отраслей – рынок коммерческой недвижимости в целом и офисов в частности. В статье делает попытка проанализировать произошедшие изменения, выделить наиболее важные из них и спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации.

Основные последствия коронавируса и режима самоизоляции

Ключевую роль в резком ухудшении обстановки на рынке офисов сыграл не столько коронавирус, сколько объявленный из-за него режим самоизоляции и нерабочих дней. Даже те компании, которые продолжали работать, отправили значительную часть персонала на удаленку.

Не стоит забывать и о кризисе на нефтяном рынке и вызванную им очередную девальвацию рубля. Несмотря на то, что национальная валюта постепенно отыграла падение, общей неразберихи в ситуацию на рынке это также внесло. Можно выделить три основных последствия пандемии для отечественного рынка офисной недвижимости.

№1. Сокращение или перевод персонала на удаленку

Первое и самое очевидное последствие пандемии. Причем по мнению специалистов, полная численность штатного персонала компаний с высокой степенью вероятности уже не достигнет докризисных показателей. Дистанционная работа сотрудников доказала эффективность, тем более – она обходится работодателю заметно дешевле. Данных о том, насколько масштабными оказались сокращения офисных работников, попросту нет – слишком подвижным является этот сегмент рынка.

Как следствие – даже после возврата к полноценной работе далеко не все компании станут возвращать сотрудников в офисы в полном объеме. Отсюда резкий рост запросов в адрес нашей компании от потенциальных клиентов по поиску маленьких офисов. Причем многие из них до пандемии арендовали заметно большие площади.

№2. Снижение арендной ставки

Резкое падение спроса привело ко вполне ожидаемому снижению арендной ставки. Важно отметить, что далеко не всегда это отражается в виде дополнительных соглашений к заключенным ранее договорам. Часто отношения между арендатором и арендодателем попросту «зависают», оставаясь неурегулированными до нормализации обстановки.

Ситуация осложняет не до конца внятная политика государства, обещающая помощь и фискальные поблажки обеим заинтересованным сторонам. На практике поддержка часто ограничивается декларациями, реализация которых на практике становится крайне обременительным делом.

В любом случае доходность крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в апреле-мае на пике ограничений, направленных на борьбу с пандемией, резко упали. Особенно серьезные потерю несут собственники торговых площадей – «Ташир» (-83,2% от апреля 2019 года), «Сафмар» (-40,8%), Киевская площадь (-65,5%). У девелоперов с преобладанием офисных площадей ситуация несколько лучше:

• Properties (-5,0%);
• «Абсолют» (-26,4%);
• Capital Group (-24,7%).

Указанная выше статистика обобщает данные по двум крупнейшим городам России – Москве и Санкт-Петербургу. По отношению ко второму следует выделить еще несколько важных моментов, наверняка характерных и для главной столицы страны. За первые полгода 2020 года общий объем аренды офисов в СПб упал на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом вполне логично – на 1,1% до 6,7% увеличилась доля вакантных площадей, которая составляет в натуральном выражении 240 тыс. кв. м.

№3. Снижение стоимости офисов и сокращение инвестиций

Приведенные выше цифры наглядно демонстрируют, насколько велики потери владельцев недвижимости, связанные со снижением поступлений от аренды. Другим не менее важным следствием становится некоторое снижение стоимости офисных помещений. Его очевидным следствием выступает замедление темпов строительства новых объектов.

Заполняемость уже существующих офисных зданий несколько упала, поэтому инвесторы не спешат вкладывать денежные средства в достройку. Их позиция кажется вполне последовательной – дождаться окончательного прояснения ситуации на рынке, а уже после этого расходовать имеющиеся финансовые ресурсы.

Тенденции развития рынка

Дальнейшее развитие событий на рынке офисной недвижимости очень сильно зависит от нескольких факторов. Первый и ключевой – наступление второй волны коронавируса. Вполне вероятное в этом случае повторное введение режима самоизоляции спровоцирует усиление уже описанных тенденций: дальнейший перевод работников на удаленку, снижение спроса на офисы, особенно, крупные по площади, падение цен и доходов.

Важное значение имеет политика государства. Если поддержка арендаторов и арендодателей приобретет более четкие контуры и реализуется во что-то осязаемое, это заметно снизить разрушительное воздействие на рынок – и уже полученное, и предстоящее. Но рассчитывать на помощь со стороны государства – дело малоперспективное и трудно прогнозируемое.

В любом случае, общие перспективы рынка офисной недвижимости сложно назвать позитивными. Вполне вероятно, что частичное восстановление произойдет к началу 2021 года, но оно может быть нейтрализовано второй волной кризиса. Поэтому еще большую востребованность получают услуги квалифицированных специалистов по недвижимости, способных найти оптимальный вариант аренды, выгодный как для владельца помещения, так и для арендатора.